Dans un marché immobilier exigeant, de nombreux jeunes adultes se retrouvent à jongler avec des rêves de propriété et des réalités budgétaires complexes. Chez La Clinique Financière, nous avons récemment accompagné une famille dans un projet de cœur : aider leur fils à acheter sa première propriété de façon fiscalement optimisée, sécuritaire et durable. Voici comment nous avons transformé cette intention généreuse en stratégie gagnante.
Le contexte : une volonté d’aider, mais intelligemment
Marc et Julie, la cinquantaine bien établie, nous ont consultés lors d’une révision annuelle de leur situation financière. Leur fils, Antoine, 27 ans, venait d’obtenir un emploi stable avec un revenu prometteur, et souhaitait acquérir un condo dans les deux prochaines années.
Le couple voulait l’aider sans nuire à leur propre sécurité financière. Comme beaucoup de parents, ils se demandaient :
- Devons-nous lui faire un don, ou est-il préférable de lui prêter l’argent ?
- Peut-on structurer l’aide pour qu’elle lui serve aussi à bâtir ses propres actifs (ex. REER, CELIAPP) ?
- Quelles sont les meilleures sources de liquidités (CELI, marge, épargne, etc.) ?
- Et si Antoine ne pouvait pas emprunter seul, devons-nous envisager de devenir co-emprunteurs ?
Notre approche : la stratégie du « levier familial »
Après analyse des données de Marc, Julie et Antoine, nous avons structuré une approche en trois volets :
1. Maximisation du CELIAPP et du REER d’Antoine
Plutôt que de donner immédiatement un montant global, nous avons conseillé à Marc et Julie de prêter sans intérêt à Antoine jusqu’à 16 000 $ sur deux ans, lui permettant ainsi de cotiser pleinement à son CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété). Ce prêt temporaire lui permet :
- d’accumuler de l’épargne à l’abri de l’impôt ;
- de devenir admissible au retrait libre d’impôt à l’achat ;
- de ne pas nuire à son admissibilité hypothécaire, puisque le prêt est entre particuliers (et non inscrit au bureau de crédit).
Nous avons aussi regardé s’il avait des droits inutilisés de REER. Grâce à une cotisation de 6 000 $ de ses économies personnelles (et d’un petit coup de pouce parental supplémentaire), il a obtenu un retour d’impôt de plus de 2 000 $, réinvesti dans son CELIAPP.
Résultat : Antoine se bâtit une mise de fonds de 40 000 $ à coût fiscalement nul… avec le soutien moral et stratégique de ses parents.
2. Soutien mensuel flexible via les CELI des parents
Pour alléger les paiements mensuels post-acquisition, Marc et Julie souhaitaient contribuer sans rendre leur fils dépendant. Nous avons simulé un plan de retrait progressif de leur CELI, étalé sur 24 mois, représentant 200 $ par mois.
Ce soutien mensuel discret permet à Antoine de garder une bonne capacité d’épargne tout en absorbant les coûts liés au déménagement, aux assurances, aux taxes municipales… le tout sans créer de passif imposable ni de perte de droits fiscaux chez les parents.
3. Une clause de sécurité : la co-emprunte parentale
Même si Antoine a un bon revenu, son ratio d’endettement était un peu trop élevé pour certaines institutions. Nous avons donc préparé une lettre de confort pour le prêteur, indiquant que Marc serait co-emprunteur en cas de besoin, sans intention de copropriété. L’institution financière a accepté d’inscrire les deux noms pour sécuriser le prêt, mais Antoine demeure le seul propriétaire inscrit.
Astuce : dans notre réseau, nous recommandons toujours de consulter un notaire afin d’ajuster le contrat de prêt hypothécaire et le contrat de prêt/don parental en conséquence. Cette précaution évite toute ambiguïté en cas de séparation, d’invalidité ou de décès.
Ce qu’ils ont apprécié
Marc et Julie ont été rassurés par le fait qu’ils pouvaient aider sans se mettre à risque. Leur contribution n’a pas nécessité de décaissement important immédiat, et surtout, elle a permis à leur fils de :
- bâtir sa santé financière personnelle ;
- profiter de programmes gouvernementaux sous-utilisés ;
- garder son autonomie tout en sentant le soutien familial.
Antoine, de son côté, a maintenant un plan clair : s’il rembourse le prêt parental dans 5 ans, ses parents transformeront celui-ci en don officiel pour sa future famille. Une belle preuve de confiance et de transmission intergénérationnelle.
Et vous, avez-vous envisagé d’aider vos enfants à acheter une propriété ?
Une intention généreuse peut devenir un plan stratégique lorsqu’elle est bien structurée. À La Clinique Financière, nous vous accompagnons pour faire de vos projets familiaux des solutions gagnantes pour tous.
Contactez-nous pour une rencontre exploratoire – ou mieux, venez avec vos enfants : bâtir l’avenir, ça se fait ensemble.